Gaceta Oficial N° 3241 Extraordinario de fecha 18 de
Agosto de 1983
EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA
Decreta:
la siguiente,
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
TITULO PRELIMINAR
Disposiciones
Generales
Artículo
1°. Los diversos
apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos
propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto
no se opongan a éstas las del Código Civil.
A
los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la
parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga
salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio
común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.
TITULO PRIMERO
De los apartamentos y de las cosas comunes
Artículo
2°. Los apartamentos y
locales a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser
objeto de toda clase de actos entre vivos por causa de muerte. En caso de
enajenación de un apartamento o local, los dueños de los demás, por este solo
título, no tendrán derecho de preferencia.
Artículo
3°. El uso y disfrute de
cada apartamento o local estará sometido alas siguientes normas:
1.
Respetar las
instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su
apartamento o local;
2.
Mantener en buen
estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones
privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por
quienes deba responder;
3.
Consentir las
reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés
general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios,
en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley , teniendo
derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.
4.
Permitir la entrada a
su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
5.
Usar y disfrutar del
apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán
establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos,
estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para
vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del
mismo;
6.
No producir ruidos,
molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los
propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.
7.
No utilizar el piso
para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.
Artículo
4°. El propietario de
cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales,
instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o
perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente
de tales obras al Administrador.
En
el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si
advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al
Administrador.
Artículo
5°. Son cosas comunes a
todos los apartamentos:
1.
La totalidad del
terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de
construcción;
2.
Los cimientos,
paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras,
ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
3.
Las azoteas, patios o
jardines.
Cuando
dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento
o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;
1.
Los sótanos, salvo
los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad
con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de
estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones
especiales relativas a los mismos;
1.
Los locales
destinados ala administración, vigilancia o alojamiento de porteros o
encargados del inmueble;
1.
Los locales y obras
de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y
otras semejantes;
1.
Los locales e
instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y
caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
1.
Los incineradores de
residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes
para el beneficio común;
1.
Los puestos de
estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio.
Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los
apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o
local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo
apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la
situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor
de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento
(75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean
propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre
deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional,
mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la
prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que
las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
1.
Los maleteros y
depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de
condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a
cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En
tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no
podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo
apartamento o local;
1.
Cualesquiera otras
partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones
higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y
cada uno de los apartamentos y locales;
1.
Serán asimismo cosas
comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen
como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos,
locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los
hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos
comunes.
Artículo
6°. Los derechos de cada
propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo
apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en
cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2°.
Artículo
7°. A cada apartamento se
atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del
inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para
determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la
comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Artículo
8°. Cada propietario
podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio
del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya
atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a
determinados apartamentos o locales. No podrán acordarse la división de las
mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de
los Copropietarios por el voto de las dos terceras (2/3) partes de sus
miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de
las Autoridades competentes.
Artículo
9°. Las mejoras de las
cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por
ciento (75 %) de los propietarios.
Tales
mejoras podrán ser suspendidas por autoridad judicial, a solicitud de uno o más
propietarios, por los motivos siguientes:
1.
Cuando fuesen
contrarias a la Ley o al documento de condominio;
2.
Cuando fueren
perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble;
3.
Cuando su costo no
esté debidamente justificado;
4.
Cuando modifiquen
sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
5.
Cuando lesionen cualesquiera
de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas
ante los Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente
al interdicto de obra nueva.
Artículo
10. Para construir nuevos
pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la
conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de
los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las
autoridades competentes.
Artículo
11. Son gastos comunes a
todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
1.
Los causados por la
administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
2.
Los que se hubieren
acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75 %) por lo menos, de
los propietarios;
3.
Los declarados
comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Artículo
12. Los propietarios de
apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a
parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme
al artículo 72, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes
comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos
autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento
la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como
las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a
no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios
pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento
en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado
se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden
sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.
El
propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en
documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad
hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del
condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.
Artículo
13. La obligación del
propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la
propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de
haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al
adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado
por tal concepto.
Lo
dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su
contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en
mora enajene el apartamento.
Artículo
14. Las contribuciones
para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o
por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro
propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario
moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro
de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador
en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta
Ley.
Las
liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los
propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán
fuerza ejecutiva.
Artículo
15. Los créditos a que se
refiere el artículo anterior gozarán de privilegio sobre todos los bienes
muebles del deudor, el cual se preferirá el privilegio especial indicado en el
Ordinal 4° del artículo 1.871 del Código Civil; pero se pospondrá a los demás
privilegios generales y especiales establecidos en el mismo Código.
Se
aplicará a estos créditos los dispuesto en el artículo 1.876 del Código Civil.
Artículo
16. En caso de
destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por
lo menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá
pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación. Igual
derecho corresponderá a cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en
las proporciones dichas.
Sin
embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda
de las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a
justa regulación de expertos, la parte o partes de los propietarios
minoritarios que retirasen su voluntad de realizar la división del mismo
inmueble.
Artículo
17. Si la destrucción o
amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones indicadas en el
artículo anterior, los propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de
las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos correspondientes serán
considerados como comunes.
TITULO SEGUNDO
De la Administración
Artículo
18. La administración de
los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de
Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de
Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres
suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la
Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de
sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La
Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de
haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los
apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los
edificios regulados por esta Ley.
La
Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de
vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la
presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
1.
Convocaren caso de
urgencia ala Asamblea de Copropietarios;
2.
Proponer a la
Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
3.
Ejercer las funciones
del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere
procedido a designarlo;
4.
Velar por el uso que
se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
5.
Velar por el conecto
manejo de los fondos por parte del Administrador;
Artículo
19. La Asamblea de Copropietarios
designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que
desempeñe las funciones de Administrador para un período de un (1) año, sin
perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por periodos iguales.
A falta de designación oportuna del administrador, éste será designado por el
Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los
copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer
preferentemente en uno de los propietarios.
En
todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del
mandato.
E1
Administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de
Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en
tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a
que se refiere el articulo 38.
El
administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que
comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de
Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.
Artículo
20. Corresponde al
Administrador:
1.
Cuidar y vigilar las
cosas comunes;
2.
Realizar o hacer
realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las
reparaciones menores de las cosas comunes;
3.
Cumplir y velar por
el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su
reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
4.
Recaudar de los
propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y
si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones
de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado
supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un
destino diferente u ordenar su distribución;
5.
Ejercer en juicio la
representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien
otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar
debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo
establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el
Libro de Actas de la Junta de Condominio;
6.
Llevarla contabilidad
de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en
forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los
comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los
propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de
ellos;
7.
Llevar los libros de:
a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro
diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario
Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
8.
Presentar el informe
y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo
Único. La violación o
incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este
artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin
perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
Artículo
21. El administrador, o
si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los
actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá
derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos
hechos, mediante las justificaciones pertinentes.
Artículo
22. Lo concerniente a la
administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos
será resuelto por los propietarios.
Lo
concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos
apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de
disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos
artículos siguientes.
Artículo
23. Las consultas a los
propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al
artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se
hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se
tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen podo menos
dos tercios del valor atribuido, para el efecto del articulo 7°, a la totalidad
del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si
dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario
interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que
permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una
nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se
requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que
representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos
propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los
ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
El
administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de
la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de
los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de
las respuestas recibidas.
Artículo
24. No obstante lo
dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima
conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para
deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo
cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio
del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los
propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de
la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el
administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se
celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente
de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su
ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia
de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han
sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La
Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por
un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un
ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del
edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada
apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito
conlleve la nulidad de la asamblea.
Si
a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para
tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta
por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la
mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De
toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los
propietarios, suscrita por los concurrentes.
Artículo
25. Los acuerdos de los
propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios
para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez
los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de
condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los
treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la
comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere
sido tomado fuera de asamblea.
Si
no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo
tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de
la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
E1
recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el
Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta
suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A
los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del
Procedimiento Civil para los juicios breves.
TITULO TERCERO
Del Documento de Condominio
Artículo
26. Antes de proceder a
la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio,
el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento
protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad
de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento
contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición,
los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los
linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes
generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de
apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación
precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el
que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del
edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales
valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus
derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los
gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que
interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador
estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código
Civil.
Se
acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean
agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente
aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e
instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben
estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se
refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el
proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional autorizado, quien
hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o
modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y
pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de
condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual
será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de
propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
1.
Atribuciones de la
Junta de Condominio y del administrador;
2.
Garantía que debe
prestar el administrador para responder de su gestión;
3.
Normas de convivencia
entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las
privativas de cada apartamento;
4.
Instalación en el
edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios
que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del
inmueble;
5.
Normas para el mejor
funcionamiento del régimen.
Si
otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción,
deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes
de proceder a la venta.
Todas
las especificaciones mencionadas en este Artículo, se considerarán reproducidas
en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local,
estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo
Único. Al destinarse un
inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo
ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de
construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble.
Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de
Condominio no se considerará válida.
Artículo
27. Si el inmueble
estuviere hipotecado no se protocolizará el Documento de Condominio, a menos
que conste en forma auténtica el consentimiento del acreedor hipotecario.
Artículo
28. En el documento
constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a ser enajenado por
apartamentos debe indicarse tal destinación y hacer mención expresa de los
datos de registro del Documento de Condominio.
Artículo
29. Los propietarios de
los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con
las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo
los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación.
Artículo
30. Las disposiciones del
Documento de Condominio y sus modificaciones producirán efectos incluso frente
a los causahabientes de los otorgantes por cualquier título.
TITULO
CUARTO
De
las enajenaciones
Artículo
31. Los Registradores
Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o
reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen,
arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre
las cosas comunes definidas en el artículo 59 de esta Ley que se encuentren
dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal,
de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
Cualquier
operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno
derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que se haya lugar.
Artículo
32. No podrá registrarse
ningún titulo de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si
no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos
aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de
condominio establecido en el artículo 26.
No
podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos
de habitabilidad.
Artículo
33. Los títulos a que se
refiere el artículo anterior deberá contener:
1.
Las menciones
correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio;
2.
La designación del
apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra
que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo
conocer distintamente;
3.
El porcentaje que
represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la
totalidad del inmueble.
Artículo
34. El contrato por el
cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del
adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte
del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de
enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el
adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de
la protocolización del correspondiente título.
Parágrafo
Único. Sin embargo se podrá
recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de
cambio u otras documentos negociables, antes de que se otorgue el
correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble
esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos
siguientes:
1.
Que quien recibe todo
o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario
del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a
financiarla construcción;
2.
Que se haya otorgado
el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de
construcción respectivos;
3.
Que el propietario
del inmueble, en los términos que establezca el documento, constituya garantía
fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y los
daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
En
caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del
Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento
objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que de cumplimiento
a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar un
plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido;
1.
Que quien recibe todo
o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en
instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas
corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades
recibidas.
Artículo
35. En los contratos de
venta de apartamentos cuyos precios haya de pagarse mediante cuotas, no podrá
estipularse que la falta de pago de una o más cuotas dé lugar a la resolución
del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador
respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurrido cuarenta y cinco
(45) días que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera
cuota insoluta.
Artículo
36. Resuelto el contrato
de venta de apartamentos a plazo por cualquier causa que sea, el vendedor tiene
derecho a una justa compensación por el uso del apartamento, equivalente al
monto del interés legal sobre el precio fijado por las partes en el contrato
resuelto, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si
se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a titulo
de indemnización, el Juez según las circunstancias podrá reducir la
indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte
del precio total del apartamento.
Artículo
37. Las disposiciones
anteriores se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes dan al
contrato, así como también a las promesas de venta y a los arrendamientos con
opción de compra.
Artículo
38. La enajenación de
apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno
derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como
en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido
a cada apartamento de acuerdo con el artículo 72.
A
tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca
con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el
adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le
corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto
de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras
de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el
adquirente, el enajenante, como los que deben hacer el acreedor hipotecario se
harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en
contrario.
TITULO QUINTO
De las Sanciones
Artículo
39. El propietario que
reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los
daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le
obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta
acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y
cinco por ciento (75%) de la comunidad.
Artículo
40. El proyectista o, en
su defecto el profesional que hubiere conformado falsamente los planos a que se
refiere el artículo 26 de esta Ley, será sancionado con prisión de seis (6) a
dieciocho (18) meses si actuó con culpa y de dieciocho (18) meses a tres (3)
años si lo hizo con dolo.
Artículo
41. El deudor hipotecario
que contravenga lo dispuesto en el artículo 27 de esta Ley, será castigado con
prisión de cinco (5) a veinte (20) meses a instancia del acreedor hipotecario y
en la mima pena incurrirá si contraviniese lo dispuesto en el artículo 28 de la
esta Ley.
Artículo
42. E1 Registrador
Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a que se refiere el
artículo 26 de esta Ley, sin que haya dado cumplimiento a los requisitos allí
exigidos, se le impondrá una multa hasta de cien mil bolívares (Bs.100.000,00)
con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público. En caso de
reincidencia será destituido del cargo. En la misma sanción incurrirá si al
protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no se ha cumplido con lo
dispuesto en uno cualquiera de los artículos 17 y 26 de esta Ley.
Artículo
43. E1 Registrador
Subalterno, Juez o Notario que no cumpla con lo dispuesto en el artículo 31 de
la presente ley será objeto de una multa de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00)
a cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de
Registro Público.
Artículo
44. El enajenante que
reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que se refiere el
artículo 34 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20)
meses, a instancia del adquirente. La misma sanción se aplicará al enajenante
en el caso de recepción del pago en letra de cambio u otro documento negociable
por el cual se haya obligado al adquiriente frete al enajenante o a un tercero
en razón de la enajenación siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo
otorgamiento, o sin haber observado el cumplimiento de cualquiera de los
requisitos establecidos en el Parágrafo Único del artículo 34.
Artículo
45. El propietario del
edificio que hubiere efectuado alguno de los negocios no permitidos por el
artículo 31 de esta Ley, será castigado con prisión de seis (6) a veinticuatro
(24) meses.
Artículo
46. En caso de que el
vendedor o deudor hipotecario sea una persona jurídica, las sanciones penales
previstas en los artículos 41, 44 y 45 recaerán sobre sus administradores
responsables.
Artículo
47. Quien tuviere interés
en ellos, podrá denunciar por ante la Superintendencia de Protección al
Consumidor o a la respectiva Ingeniería Municipal cualquier alteración, cambio
o modificación en el edificio, efectuado por el vendedor o su representante,
con el fin de que el organismo correspondiente tome las providencias necesarias
y ordene restablecer la situación al estado que determine el documento de
condominio. Comprobada que sea la infracción cometida, además del
restablecimiento de la situación al estado anterior, el infractor o infractores
será sancionados por el organismo antes mencionado, con multa que oscilará entre
diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00)
según la gravedad de las faltas y sin perjuicio de las sanciones civiles y
penales a que haya lugar.
En
los casos contemplados por este artículo, la Superintendencia de Protección al
Consumidor o la Ingeniería Municipal podrá proceder de oficio cuando se tuviere
conocimiento del hecho cometido.
La
investigación e introducción del expediente, en todo caso se hará conforme al
procedimiento administrativo previsto en el Capítulo II del Título V de la Ley
de Protección al Consumidor.
Comprobada
que sea la infracción cometida, si el infractor o infractores se negaren a
restablecer la situación al estado anterior que determina el documento de
condominio, en el transcurso de los treinta (30) días continuos siguientes, la
Superintendencia de Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrán
ejecutar la orden por sí mismos, trasladando los gastos de tal ejecución al
infractor o infractores, teniendo la planilla de liquidación de los gastos
ocasionados fuerza de título ejecutivo.
TITULO SEXTO
Disposiciones Finales
Artículo
48. A los efectos de esta Ley, la responsabilidad del Arquitecto y del
Empresario, prevista en el artículo 1.637 del Código Civil, es de orden
público.
Artículo
49. Las operaciones de
venta en propiedad horizontal que efectúe el Instituto Nacional de la Vivienda
se regirán por lo que determine su propia Ley y su reglamento.
Artículo
50. Se deroga la Ley de
Propiedad Horizontal de fecha 15 de septiembre de 1958, reformada con fecha 26
de septiembre de 1978.
Dada,
firmada y sellada, en el Palacio Federal Legislativo, en Caracas, a los cuatro
días del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Año 173° de la
Independencia y 124° de la Federación.
El
Presidente
(L.S.)
GODOFREDO
GONZALEZ
El
Vicepresidente,
ARMANDO
SANCHEZ BUENO
Los
Secretarios.
JOSE
RAFAEL GARCIA
RECTOR
CARPIO CASTILLO
Palacio
de Miraflores, en Caracas, a los diecisiete días del mes de agosto de mil
novecientos ochenta y tres. Año 173° de la Independencia, l24° de la Federación
y Bicentenario del Natalicio del Libertador Simón Bolívar.
Cúmplase
(L.S.)
LUIS
HERRERA CAMPINS
Refrendado
EL
Ministro dé Fomento,
(L.S.)
ENRIQUE
PORRAS OMAÑA
Refrendado
E1
Ministro de Justicia,
(L.S.)
REINALDO
CHALBAUD ZERPA
Refrendado
E1
Ministro del Desarrollo Urbano
(L.S.)
MARIA
CRISTINA MALDONADO DE CAMPOS.
José
Rafael Urdaneta.
0414-6138189
Twitter:
@jrurdaneta
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